如果说一二线商业地产是张嘴就可以吃的肥肉的话，在三四线做到商业地产，就是在剔骨吃肉。这必须很高的技巧，但能吃的肉某种程度很香。

12月7日，恒太商业管理有限公司董事长胡敏杰在宁波开会的第二届全国中小城市商业创意发展论坛上回应。此次会议由全联房地产商不会商业地产研究会、华夏时报牵头主办，恒太商业/宁波太平洋百货集团、杭州天际线设计研究院牵头主办。多位权威专家、业内人士在会议上辩论了中小城市商业地产发展的机遇与风险。论坛辩论认为，一方面，商业地产存量极大、同质化竞争相当严重的顽疾依旧不存在，另一方面，在经济环境愈发简单的背景下，用户消费方式和心态正在发生变化，消费分层与市场细分的趋势愈发显著，这对商业地产的运营和管理明确提出了新的拒绝。

一二线城市步入存量时代多达，2018年1-10月份，全国商业地产研发投资额1.18万亿元，同比上升9.2%；商业地产新开工面积1.61亿平方米，同比上升4.9%；全国商业地产待售面积约1.39亿平方米。论坛认为，当前商业地产处在结构性调整的阶段。一方面，一二线城市辈出一批杰出项目和品牌，但总体步入存量时代；另一方面，一些中小城市尽管不存在消费升级蓝海，但也不存在着产于失衡、管理运营迟缓等诸多问题，使得其行业发展速度较快。回应，全联房地产商不会商业地产研究会会长王永平回应，在一二线城市，商业地产市场饱和度正在大大提升，但在三四线城市，商业地产的发展还过于好，目前没头部品牌和企业经常出现，招商无以、运营无以和解散无以的问题仍然不存在。

这被指出与当前区域经济形势更进一步分化有关。国家发改委城市和小城镇改革发展中心副理事长乔润令回应，区域间的分化最近两三年经常出现了全新的情况，从过去的东中西差异，现在南北也开始分化，北部部分区域的经济新的动能仍未构成，原先原有的动能正在衰落，人口持续清净流入。

同时，我国经济发展正在转入由大城市主导的城市群引导发展的新阶段，这也使得有所不同区域中小城市发展不均衡的局面更为相当严重，一些中小城市甚至转入膨胀阶段。回应，胡敏杰向21世纪经济报导回应，商业地产在区域产于的流失，在给行业带给风险的同时，也带给了机遇。

胡敏杰讲解，全国有多达1000个县级市和县没城市综合体和购物中心等商业地产业态，其中，据他实地考察测算，有多达600个都不具备配备购物中心的人口和经济条件。宏观风险层面，王永平则认为，商业地产，特别是在是中小城市的商业地产，还面对这三个方面的约束。第一，经济形势愈发简单，零售等消费业态很难逆势快速增长；第二，居民近年来在房地产和股票市场投放增大，消费开支有可能不受影响；第三，涉及企业在商业地产领域的商业模式和产品设计，都不存在创意度过于的问题。

而在明确项目风险上，胡敏杰认为，中小城市项目有三种问题造成的风险。第一，政府对商业用地的规划设置时，没参照城市的人口、人均收入、消费快速增长潜力等数据，造成企业拿错地；第二，开发商没商业项目运营经验，在拿地后盲目建设，造成垫错楼；第三，运营商定位不精准，造成招商不顺利，或者片面地以招商为导向的项目定位，造成的运营疏于。中小城市市场转型挑战我们正在谋求更加专业的运营商协助我们运营项目，前前后后早已与十余家公司讲过了，在会议现场，有山东某县级市商业地产开发商人士告诉他21世纪经济报导。

这并非个例，实质上，在库存压力下，商业地产的行业转型正在加快。在此次会议上，多位参会专家和业界人士皆认为，中小城市的商业地产运营，正在从过去的开发商自营居多的轻资产模式，向开发商与专业运营商专业分工的轻资产模式改变；正在从过去百货零售居多，改向集消费、娱乐、教育等多种功能子集的综合体和购物中心居多。

其中，一个最重要的原因在于，中小城市消费容量受限，商业项目经营收益较低，而传统开发商，特别是在是中小开发商的运营管理水平较强；而随着消费更进一步分层，中小城市用户的消费习惯和消费方式正在再次发生轻微变化，对商业项目定位、营销水平的拒绝也进一步提高。回应，国务院发展研究中心研究员、原所长任兴洲在论坛上回应，消费对经济快速增长的贡献率还在大大提高。2017年我国最后消费开支对GDP的快速增长贡献率为58.8%，今年上半年的贡献率堪称高达78.5%。

另外，服务消费和虚拟世界消费还在加快快速增长，今年1-9月份我国的服务消费占52%以上，但未几乎体现在社会消费品零售总额中。任兴洲指出，改革开放40年以后，排浪式、自发性化、集中式的消费趋势基本上早已过去了，而个性化、自由选择式、以定制式、细分化的消费趋势到来。无论是大城市还是中小城市，消费分层和市场细分早已到来。

商业地产企业也应当根据消费结构的变化和消费结构分层，未来寻求精准的发展。此外，也有曾尝试多个项目转型的运营商向21世纪经济报导回应，除了自身通过改建等方式再行研发以外，商业地产还有多种渠道的去库存方式。2016年6月3日，国务院公布《关于减缓培育和发展住房出租市场的若干意见》认为，容许将商业用房等按规定扩建为出租住房。

此外，还有部分项目，在融合自身城市特色的基础上，将消费零售居多的业态，改变为文旅居多，某种程度取得成功。

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